Si piensa comprar un inmueble en España para que sea su residencia secundaria o con el objetivo de alquilarla, es importante conocer la fiscalidad inmobiliaria que se aplica en este país.
1. Definición de residencia fiscal en España
Primero, es conveniente definir quien es residente fiscal en España, una persona física posee su residencia fiscal en España si se encuentra en una de las situaciones siguientes:
- Si reside en el territorio español durante más de 183 días al año
- Si el centro principal de sus actividades profesionales o de sus intereses económicos se encuentran directamente o indirectamente en España
- Si su cónyuge no separado legalmente y sus hijos menores de edad que dependan de esta persona residen habitualmente en España
Si ninguna de estas condiciones se aplica a su caso, será considerado como no-residente en España y deberá tributar por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
2. La fiscalidad en España por la compra de un inmueble
Para comprar un inmueble en España, sea o no residente, es necesario pagar ciertos impuestos. Estos si que dependen de si el inmueble es nuevo o de segunda mano y del lugar de compra (más concretamente de la comunidad autónoma en cuestión).
A- La compra en España si es un inmueble nuevo
Los impuestos por la compra de un inmueble si es nuevo son:
- El IVA que asciende a un 10% del precio de venta del inmueble
- El Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados (AJD) que asciende a un 1,5% del valor del inmueble en el caso de la Comunidad Valenciana
B- La compra en España de un inmueble de segunda mano
En este caso, el comprador tendrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto es diferente dependiendo de las comunidades, en la Comunidad Valenciana, corresponde al 10% del valor del inmueble salvo en casos específicos que puede llegar a ser de un 8% o 4%.
3. La fiscalidad en España después de la compra de un inmueble
Sea o no residente, si es propietario de un inmueble en el territorio español debe pagar varios impuestos. Así pues, encontramos el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y el Impuesto sobre el Patrimonio (IP).
A- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El IBI es común a todos los propietarios en territorio español: residentes o no. El IBI se calcula a partir del valor catastral del inmueble. Es un tributo municipal, su valor puede variar de una comunidad a otra. En general, el tipo de gravamen se comprende entre el 0,3 y el 1,3% del valor catastral.
El valor catastral de un bien depende de:
- su ubicación
- su valor en el mercado actual
- características urbanas del terreno
- el coste de los materiales de construcción
- a antigüedad del inmueble
B- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Este impuesto se aplica únicamente a los no-residentes que posean una propiedad en España. Si se encuentra en esta situación deberá declarar anualmente o trimestralmente a la agencia tributaria, este impuesto es diferente en función de si alquila el inmueble o no.
- El inmueble se alquila
Si decide alquilar el inmueble, el rendimiento que se deberá declarar depende de su nacionalidad
- Si es ciudadano de un país miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, se gravará al tipo del 19% sobre el rendimiento neto que haya obtenido, es decir, deduciendo a la ganancia del alquiler los gastos que le haya ocasionado como: intereses bancarios, IBI, gastos de comunidad, etc.
- Si no es ciudadano de la Unión Europea ni del EEE, se gravará al tipo del 24% sobre los rendimientos brutos, es decir sin deducir los gastos.
2. Si el inmueble no se alquila
Si decide no alquilar el inmueble debe declarar la imputación de renta inmobiliaria, el rendimiento a declarar será el resultante de aplicar 1,1% del valor catastral del inmueble si está actualizado o el 2% si no lo está. Al resultado se aplicará el tipo de gravamen del 19% en el caso de ciudadanos de la Unión Europea y del EEE, en caso de que no pertenezcan ni a la UE ni al EEE el tipo de gravamen es del 24%.
Ejemplo: Un ciudadano francés posee una residencia en la Comunidad Valenciana de un valor catastral de 100.000 euros que no alquila.
El rendimiento que deberá declarar es el 1,1%+100.000= 1100 euros. Como es perteneciente a la Unión Europea, el tipo de gravamen es del 19% sobre 1100 euros, es decir deberá pagar 209 euros a la agencia tributaria.
C- Impuesto sobre Patrimonio (IP)
Este impuesto grava el patrimonio neto de las personas físicas, está cedido a las Comunidades Autónomas por lo que el mínimo exento, el tipo de gravamen, las deducciones y bonificaciones serán diferentes en cada comunidad autónoma.
En el caso de la Comunidad Valenciana los obligados tributarios que deberán declarar este impuesto son aquellos a los que la cuota resulte a ingresar, el mínimo exento es de 600.000 euros aplicable a residentes y no residentes y el tipo oscila entre entre el 0,25% y el 3,12% que se aplicará a la base liquidable.
También serán obligados quienes tengan bienes y derechos por un valor superior a 2 millones de euros aunque la cuota sea negativa.
4. Conclusión
La fiscalidad en España sobre los inmuebles es más baja que la que se puede encontrar en Francia o en otros países europeos, por lo que este país atrae a muchos inversores inmobiliarios. Los impuestos que se deben pagar dependen en particular de la ubicación de su propiedad y de su situación personal.
Para más información sobre la fiscalidad inmobiliaria en España, puede contactar con nosotros a través de [email protected]
