Il est parfois compliqué de s’y retrouver en Espagne avec les différentes réglementations en vigueur encadrant la location. Voici donc un guide à destination des expats louant un logement ou mettant en location leur bien en Espagne.
Nous y verrons les différents droits et devoirs des personnes concernées (mis à jour avec la loi de mars 2019).
1. Contrat de location
En Espagne, le bailleur et le locataire doivent signer un bail avant de commencer la location. Celui-ci doit inclure au minimum les points suivants :
- Identité du propriétaire
- Identité du locataire
- Adresse du logement
- Durée du bail
- Loyer initial
- Toute autre clause acceptée par les deux parties intéressées
2. Durée du contrat et renouvellement
En Espagne, la durée du contrat de location est laissée libre entre le propriétaire et le locataire. Si celle-ci est inférieure à 5 ans (ou à 7 ans dans le cas de personnes morales), le contrat est alors automatiquement prolongé chaque année jusqu’à atteindre la durée définie dans le bail.
Si aucune durée de bail n’est mentionnée, un contrat d’un an renouvelable sera alors en vigueur.
Si le locataire veut stopper le renouvellement automatique du contrat, il devra en informer le bailleur au moins 30 jours avant la fin du bail. Si c’est le propriétaire qui souhaite y mettre fin, il devra quant à lui en informer le locataire au moins 2 mois à l’avance.
3. Prolongation du contrat après 5 ans
Lorsque le contrat de location atteint 5 ans (ou 7 ans dans le cas d’une personne morale), celui-ci sera alors automatiquement prolongé pour 3 années supplémentaires avec à nouveau des contrats annuels.
Le préavis pour ne pas prolonger le bail dans ce cas est de 4 mois pour le propriétaire et de 2 mois pour le locataire.
4. Prix du loyer
En Espagne, le prix du loyer est celui préalablement convenu entre le propriétaire et le locataire. A moins qu’il n’en ait été décidé autrement, le loyer doit être payé lors des sept premiers jours de chaque mois et le propriétaire devra émettre une facture au locataire.
Pendant la durée du bail, le prix du loyer peut être mis à jour une fois par an lors de la rénovation du contrat, en suivant généralement un taux fixé par l’Etat (IPC).
A noter que le propriétaire ne peut exiger le paiement anticipé de plus d’une mensualité.
5. Caution
Lors de la signature du contrat de location, le locataire a le devoir de s’acquitter d’une caution équivalente à 1 mois de loyer. Dans le cas où le logement n’est pas utilisé comme lieu de résidence (un restaurant ou un magasin par exemple), la caution sera équivalente à 2 mois de loyer.
Il est important de noter que la caution est uniquement destinée à réparer d’éventuels dommages causés par le locataire et non à assurer des loyers en retard.
Lors de la finalisation du contrat et à la suite d’un état des lieux du logement, le propriétaire devra restituer la caution au locataire à laquelle seront déduits les éventuels dommages causés par le locataire. Le délai est d’un mois pour restituer la caution.
6. Charges
En Espagne, certains frais sont à la charge du bailleur et d’autres à la charge du locataire.
Sauf indication contraire dans le contrat, le bailleur devra s’acquitter des frais généraux de la propriété et des impôts (par exemple l’IBI et les frais de communauté).
Le locataire devra lui s’acquitter des frais propres au logement : eau, gaz, électricité, assurance, etc.
7. Mettre fin à son contrat de location
En Espagne, le locataire a le droit de mettre fin à son contrat de location à tout moment sous les conditions suivantes :
- Il occupe le logement depuis un minimum de 6 mois.
- Il communique son intention de quitter le logement au minimum 30 jours à l’avance.
Dans certains contrats de location, le propriétaire inclus une clause lui permettant d’être indemnisé d’un montant équivalent à un mois de loyer par année restante sur le contrat. Pour les contrats prenant fin avant la fin de l’année, le montant à payer sera calculé proportionnellement.
Si cette clause n’a pas été convenue dans le contrat, le locataire n’aura pas besoin d’indemniser le propriétaire.
A noter que le logement en question ne pourra être cédé à un tiers ou sous-loué qu’avec l’accord écrit du propriétaire.
8. Résiliation du contrat
A- Par le propriétaire
Le propriétaire a le droit de résilier le contrat de location s’il se trouve dans l’une des situations suivantes :
- Le locataire ne paie pas son loyer.
- Le locataire n’a pas payé la caution.
- Le loyer est sous-loué ou cédé à un tiers sans l’accord du propriétaire.
- Des activités illégales, dangereuses ou menant à des plaintes du voisinage ont lieu dans le logement.
B- Par le locataire
Le locataire peut résilier le contrat s’il se trouve dans l’une des situations suivantes :
- Le propriétaire n’effectue pas les réparations nécessaires au bon entretien du logement.
- Le propriétaire perturbe l’utilisation du logement par le locataire.
9. Maintenance et travaux
Le propriétaire a l’obligation d’effectuer les travaux nécessaires pour maintenir les mêmes standards d’habitation qu’au début de la location.
A noter que le locataire ne pourra réaliser de travaux entraînant des modifications ou des améliorations dans le logement sans l’accord préalable du propriétaire. Il est possible en Espagne que les deux parties conviennent d’une diminution du prix du loyer en échange de travaux d’amélioration (seulement avec l’accord du propriétaire).
Les réparations mineures d’usure sont payées généralement directement par le locataire.
10. Droit d’acquisition prioritaire
En Espagne, si le propriétaire souhaite vendre la maison, le locataire pourra exercer son droit d’acquisition préférentiel, c’est-à-dire qu’il aura la priorité pour l’achat de la propriété.
Le propriétaire devra alors informer le locataire de son intention de vendre le logement au minimum 30 jours à l’avance.
Conclusion
Vous avez encore des questions ou vous souhaitez vous faire accompagner lors d’une location à Valence ? Contactez-nous à [email protected] et nous serons ravis de vous aider 🙂
