Sea cual sea el país, la compra de una propiedad puede llegar a ser un camino de obstáculos si no conocemos las etapas y las trampas que debemos evitar. Por ello, le presentamos en este artículo las 10 etapas clave para la compra de una vivienda en España.
1. Obtención del NIE
Si es extranjero, necesitará obtener previamente el NIE (Número de Identificación Fiscal) para poder realizar la compra del inmueble. El NIE también será necesario para poder abrir una cuenta bancaria. Se recomienda solicitarlo con tiempo, ya que es difícil obtener una cita y podría demorarse. Para obtener más información acerca del NIE pueden consultar nuestro artículo ¿Cómo obtener el NIE?
2. Abrir cuenta bancaria
No es obligatorio pero es recomendable para que sea más sencillo realizar la compra del inmueble y pagar los impuestos correspondientes. Para ello, puede consultar las diferentes ofertas de las entidades bancarias y elegir la que más se adapte a sus necesidades.
3. Estudio de solvencia
Una de las etapes las más importantes es el estudio de solvencia y la definición del presupuesto.
Es importante señalar que los bancos españoles solamente financian hasta el 80% del valor del inmueble (a parte los gastos del notario) y puede llegar a ser de un 50% para los no residentes. Por lo tanto, es recomendable pedir una simulación en los bancos para obtener las diferentes ofertas y optar por el que nos ofrezca mejores condiciones.
También es posible solicitar un préstamo en su país de origen si puede dejar garantías (por ejemplo su residencia principal) y obtener mejores condiciones pero algunos bancos no ofrecen la posibilidad de invertir en el extranjero.
4. Búsqueda del inmueble
Una vez esté el presupuesto y la financiación definida la búsqueda del inmueble puede empezar.
Puede que buscar un inmueble a distancia sea difícil por ello les aconsejamos contactar con un agente inmobiliario para que les pueda aconsejar y para que le muestre los inmuebles en una visita ya sea presencialmente o virtualmente. Esto evitará que puedan caer en ciertas trampas (precio sobrevalorado, malas condiciones generales del bien, trabajos ocultos). También evitará que tengan que hacer varios viajes si aún no está viviendo en la provincia.
Para más información sobre lo que podemos ofrecerle puede consultar nuestra página Búsqueda de Vivienda.
5. La Reserva
El contrato de reserva es un precontrato el cual muestra al comprador su intención de comprar el bien, es importante que se redacte y que se establezcan todas las condiciones y obligaciones de las partes para que no surjan problemas posteriores.
Se acompaña de un importe simbólico comprendido entre 1000 y 3000 euros y es válido para un periodo definido, el suficiente para que tenga tiempo de proceder a verificar el estado jurídico del inmueble y la aprobación del préstamo.
Si el comprador decide retirar la oferta después de que haya sido aceptada por el vendedor, es importante saber que el comprador perderá el importe que haya sido estipulado en el contrato. Al contrario, si es el vendedor el que se retrae deberá reembolsarle al comprador el importe de la reserva.
6. Comprobar cargas
Antes de la firma del contrato de arras, el comprador debe conocer el estado en que se encuentra la vivienda:
- si está gravada con una hipoteca
- autorizaciones urbanísticas
- si ha sido embargada
- cargas municipales
- certificado energético
- usufructo
- pago de gastos de comunidad
Para ello es necesario obtener una Nota simple en el Registro de la Propiedad y verificar las cargas de la vivienda.
7. Obtención de la financiación
Si ya ha realizado el estudio financiero y necesita una hipoteca, será necesario acudir a la entidad bancaria para que apruebe el préstamo y se pueda proceder a la compra del inmueble.
8. Contrato de arras
El contrato de arras es un contrato privado entre el comprador y el vendedor, será necesario entregarlo ante notario el día de la compraventa. Normalmente el comprador deberá pagar entre el 7% y el 15% del precio de venta.
Hay tres tipos de contratos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales. En los contratos de compraventa de inmueble se utilizan mayoritariamente las arras penitenciales. Pero ¿qué garantiza el contrato de arras? otorga la posibilidad de desistir del contrato de compraventa, si es el comprador el que desiste perdería la cantidad que ha entregado, sin embargo, si es el vendedor el que desiste deberá pagarle al comprador la cantidad que le entregó por duplicado.
El contrato deberá contener como mínimo:
- La información personal del vendedor y del comprador
- La descripción e identificación del inmueble
- El precio de venta del inmueble
- El modo de pago
- El importe que se debe pagar (se restará al importe total)
- La fecha límite para finalizar la venta
- El reparto de los gastos del notario
- Las penalizaciones en caso de desistimiento de una de las dos partes
- La firma del vendedor y del comprador
No es una lista exhaustiva por lo que es importante detallar todas las cláusulas que quiera incluir para que quede protegido jurídicamente.
9. Compraventa y escritura pública
La compraventa de la vivienda se formaliza con la firma ante notario; primero, de la hipoteca si la hubiese, y acto seguido, de la escritura pública de la vivienda. Por lo tanto, se reúne la parte bancaria, si se firma una hipoteca; el notario, el comprador, el vendedor y el profesional inmobiliario si lo hubiera.
El notario se encargará de verificar que se ha realizado el pago al vendedor.
A continuación será necesario presentar la escritura en el Registro de la Propiedad para notificar el cambio de titularidad, no es un acto obligatorio pero sí que es conveniente ya que el propietario quedará protegido a nivel jurídico.
10. Pago impuestos derivados de la compra del inmueble
Una vez se ha realizado la compraventa del inmueble es necesario pagar una serie de impuestos, dependiendo si es la vivienda es de obra nueva o de segunda mano: son los siguientes
A- Viviendas de obra nueva
- IVA
10% del importe escriturado.
- Impuesto de actos jurídicos documentados
Es un impuesto que se calcula sobre la escritura hecha pública ante notario y que se aplica a la legalización de todo tipo de documentos notariales. Lo paga el comprador y es un 1,5% del valor del inmueble en el caso de la Comunidad Valenciana.
B- Vivienda de segunda mano
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales:
El gravamen General en la Comunidad Valenciana es del 10% del valor de la vivienda aunque también hay gravámenes reducidos del 8% y del 4% si nos encontramos en una de las situaciones reguladas.
Conclusion
Han podido comprobar que comprar un inmueble en España es un proceso simple si conoce las etapas clave.
Es esencial rodearse de personas de confianza que puedan aconsejarle y acompañarle a lo largo de todo el proceso de compra. En Vivre à Valencia, le proponemos un acompañamiento francófono en todo su proyecto: desde la obtención del NIE hasta la firma en el notario y el pago de los impuestos. Para más información no dude en contactar con nosotros a través de [email protected]
