Si vous pensez à un achat immobilier en Espagne que ce soit pour votre résidence secondaire ou dans un but locatif, il est important de s’intéresser à la fiscalité immobilière s’appliquant dans ce pays aux non-résidents.
1. Définition de la notion de résidence fiscale en Espagne
Avant toute chose, il convient de définir ce qu’est un résident fiscal en Espagne. Une personne physique possède sa résidence fiscale en Espagne si elle se trouve dans l’un des cas suivants :
- Elle réside sur le territoire espagnol pendant plus de 183 jours au cours d’une année civile
- Le centre principal de ses activités professionnelles ou de ses intérêts économiques se trouve directement ou indirectement en Espagne
- Son conjoint ou sa famille avec des enfants mineurs résident en Espagne de manière permanente
Si aucune de ces conditions ci-dessus ne s’appliquent à votre cas, vous serez alors considéré comme non-résident en Espagne et redevable notamment de l’impôt sur le revenu des non résidents (IRNR).
2. La fiscalité immobilière en Espagne lors de l’achat
Lors d’un achat immobilier en Espagne, que vous soyez résident ou non, il faudra vous acquitter de certaines taxes. Celles-ci dépendent de la nature de l’achat (ancien/neuf) et du lieu de l’achat (plus précisément de la communauté autonome en question).
A- L’achat en Espagne dans le neuf
Les impôts pour un achat immobilier dans le neuf sont:
- la TVA qui s’élève à 10% du prix de vente du bien.
- l’Impôt sur les actes juridiques documentés (AJD) qui s’élève à 1.5% de la valeur du bien dans le cas de la Communauté Valencienne.
B- L’achat en Espagne dans l’ancien
Dans ce cas, l’acheteur est redevable de l’Impôt sur Transfert de Propriété (ou Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP). Cet impôt diffère selon les régions. Dans la Communauté Valencienne, il correspond à 10% de la valeur du bien sauf cas spécifiques pour lesquels il peut être réduit à 8 ou 4%.
3. La fiscalité immobilière en Espagne après l’achat
Que vous soyez résident ou non, si vous êtes propriétaire d’un bien situé sur le sol espagnol, vous êtes redevables de plusieurs impôts. On y trouve notamment l’impôt foncier, l’impôt sur le revenu des non résidents et l’impôt sur la fortune. On pourra noter également l’absence de la taxe d’habitation en Espagne.
A- La taxe foncière ou Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Cet impôt est commun à tous les propriétaires espagnols : résidents ou non. L’IBI est l’équivalent de la taxe foncière en France et est calculé à partir de la valeur cadastrale du bien. Elle est prélevée directement par la municipalité où se situe le bien et sa valeur peut varier d’une commune à une autre. En général, sa valeur est comprise entre 0,3 et 1,3% de la valeur cadastrale.
La valeur cadastrale d’un bien dépend de ses caractéristiques telles que:
- son emplacement
- sa valeur dans le marché actuel
- les caractéristiques urbaines du terrain
- le coût des materiaux de construction
- l’âge du bâtiment
B- L’impôt sur le revenu des non résidents ou Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Cet impôt s’applique uniquement aux non-résidents possédant une propriété en Espagne. Si vous vous trouvez dans cette situation, vous devrez déclarer annuellement ou trimestriellement à Hacienda (le fisc espagnol) cet impôt. Celui-ci diffère en fonction de si vous louez votre bien ou non.
- Le bien est loué
Si vous décidez de louer votre bien, le revenu à déclarer à Hacienda varie également en fonction de votre nationalité:
- Citoyen d’un pays membre de l’Union Européenne ou de l’Espace Economique Européen, il s’agira de votre revenu net, c’est à dire de l’ensemble des loyers perçus auxquels on pourra déduire de nombreuses charges : intérêts bancaires, IBI, travaux, frais de copropriété, amortissements, etc. Ce revenu est alors taxé à hauteur de 19%.
- Citoyen d’un pays hors UE et EEE, vous serez imposé à hauteur de 24% des revenus bruts, c’est à dire sans déduction de charges.
2. Le bien n’est pas loué
Si vous décidez de ne pas louer votre bien afin d’en garder l’exclusivité, vous devrez tout de même vous acquitter de l’IRNR. En effet, l’Etat considère que même si le bien n’est pas mis en location, il représente une source de revenus potentiellement imposable. Le coût fiscal est faible mais obligatoire, et il est basé sur la valeur cadastrale du bien.
Afin de calculer la valeur de cet impôt, un loyer fictif est calculé : celui-ci correspond à 1.1% de la valeur cadastrale de la propriété si celle-ci a été actualisée ou de 2% dans le cas contraire. Sur ce loyer fictif, les citoyens de l’UE ou de l’EEE sont imposés à hauteur de 19% tandis que les citoyens hors UE et EEE sont imposés à hauteur de 24%.
Prenons un exemple : Vous êtes un citoyen français possédant une résidence secondaire dans la Communauté Valencienne d’une valeur cadastrale de 100.000 euros que vous ne souhaitez pas louer.
Votre loyer fictif est de 1.1%*100 000 = 1100 euros. Étant membre de l’UE vous êtes alors imposés de 19% sur ce loyer fictif. Vous serez donc redevable de 209 euros à Hacienda.
C- L’impôt sur la fortune ou Impuesto sobre Patrimonio (IP)
L’Impuesto sobre Patrimonio ne concerne qu’une minorité de personne en Espagne car c’est l’équivalent de l’impôt sur la Fortune en France. Cet impôt est basé sur le patrimoine net des particuliers, et est dirigé directement par les différentes Communautés Autonomes. Ces dernières décident alors du minimum d’exonération, du type de taxe et des différentes déductions et primes applicables dans leur région.
Dans le cas de la Communauté Valencienne, doivent déclarer cet impôt tous les résidents et non-résidents possédant un patrimoine supérieur à 600.000 euros en Espagne. Les taux varient entre 0.25% et 3,12% avec differents abattements fiscaux possibles. Il est important de se faire conseiller par un expert fiscaliste pour calculer cet impôt.
4. Conclusion
L’imposition en Espagne sur l’immobilier est inférieure à celle que l’on peut trouver en France ou dans d’autres pays européens, ce qui explique pourquoi ce pays attire de nombreux investisseurs immobiliers. Les impôts à payer dépendent notamment de la localisation de votre bien et de votre situation personnelle.
Pour plus d’informations sur la fiscalité immobilière en Espagne, vous pouvez nous contacter à [email protected]
