En este post vamos a hablar sobre la normativa vigente en España que regula los alquileres, así que si está pensando en alquilar su vivienda o quiere alquilar una, este artículo le puede ayudar para estar al día.
1. Contrato de alquiler
En España, el arrendador y el arrendatario deben firmar el contrato antes de que empiece el alquiler. El contrato debe incluir como mínimo los siguientes puntos:
- La identidad del arrendador
- La identidad del arrendatario
- La identificación de la vivienda
- La duración del contrato
- La renta inicial del contrato
- Las demás cláusulas que pacten libremente las dos partes
2. Duración del contrato y su prórroga
La duración del contrato se pacta libremente entre las partes. Si la duración que ha pactado es inferior a 5 años o a 7 años si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance la duración mencionada anteriormente.
Esta regla será así a no ser que el arrendatario le comunique al arrendador que no quiere continuar con el contrato, le debe avisar como mínimo 30 días antes de la fecha de vencimiento del contrato.
Si no se ha pactado nada en el contrato, se presumirá que se ha pactado para un año con las posibles prórrogas mencionadas anteriormente.
En caso de que el arrendador en la celebración del contrato haya comunicado de forma expresa la necesidad de ocupar la vivienda con la finalidad de usarla como vivienda permanente antes de que pasen los 5 años, no se prorrogará automáticamente el contrato. Para ello, el arrendador deberá comunicarlo al arrendatario especificando la causa y avisándole al menos con 2 meses de antelación a la fecha en la que vaya a necesitar la vivienda.
3. Prórroga del contrato después de 5 años
Si finaliza el contrato o las prórrogas una vez transcurran 5 años en caso de persona física o 7 en caso de persona jurídica, y ninguna de las dos partes ha comunicado la intención de no renovar el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más.
Esto será así a no ser que una de las partes comunique su intención de no renovar el contrato, con una antelación de al menos con 4 meses en caso del arrendador y 2 meses el arrendatario.
4. Determinación del precio de alquiler
La renta será la que establezcan las partes. A no ser que pacten otra cosa en el contrato, se deberá pagar mensualmente durante los siete primeros días del mes y el propietario deberá emitir un recibo al arrendatario.
La actualización de la renta podrá hacerse tanto por parte del arrendatario como por parte del arrendador anualmente, normalmente tomando como referencia una tasa fijada por el estado (IPC).
El propietario no podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad.
5. Fianza
Cuando se celebre el contrato será obligado prestar fianza en metálico, la cantidad será la que corresponda a una mensualidad o dos en el caso de que la vivienda se utilice para un uso distinto al de vivienda.
Una vez finalice el contrato de arrendamiento el arrendador tiene la obligación de devolver la fianza una vez revise que la vivienda se encuentra en las mismas condiciones que antes. El plazo para devolver la fianza es de un mes desde que se finaliza el contrato.
6. Gastos de la vivienda
En España, ciertos gastos son a cargo del arrendador y otros a cargo del arrendatario.
Si no se pacta lo contrario en el contrato, los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas de la vivienda sean a cargo del arrendador (por ejemplo el IBI y los gastos de comunidad)
El arrendatario deberá asumir los gastos propios de la vivienda: agua, gas, electricidad, etc.
7. Desistimiento del contrato
El arrendatario podrá desistir el contrato siempre que hayan transcurrido al menos seis meses siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
En el contrato de alquiler se podrá pactar que en caso de que finalice el contrato por desistimiento, el arrendador deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año de contrato. En caso de que finalice antes del transcurso de un año será la parte proporcional.
El contrato no podrá cederse a un tercero o subarrendarlo sin el consentimiento escrito del arrendador.
8. Finalización contrato
A- Por parte del arrendador
El propietario tiene el derecho de rescindir el contrato si se encuentra en una de las siguientes situaciones :
- El arrendatario no paga el alquiler
- El arrendatario no paga la fianza
- Subarriendo o cesión no consentidos por el arrendador
- Si en la vivienda se realizan actividades molestas, peligrosas o ilícitas
B- Por parte del arrendatario
El arrendatario podrá finalizar el contrato sil arrendador no lleva a cabo las reparaciones necesarias en la vivienda.
9. Mantenimiento y obras
El propietario tiene la obligación de realizar todas las obras que sean necesarias para conservar la vivienda y que esté en condiciones de habitabilidad.
El arrendatario no podrá realizar obras que modifiquen la vivienda sin el consentimiento del arrendador. También es posible que las dos partes convengan una disminución del precio del alquiler a cambio de obras de mejora (solamente con el acuerdo del propietario).
10. Derecho de adquisición preferente
En caso de que el arrendador quiera vender la vivienda el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente, es decir tendrá derecho a comprarla con preferencia a otros.
Para ello el arrendatario podrá ejercitar el derecho de tanteo para adquirir la vivienda y siempre por el mismo precio que un tercero estaría dispuesto a pagar por ella.
Sin embargo, se podrá pactar la renuncia al derecho de adquisición preferente, en este caso el arrendador deberá comunicar la intención de vender la vivienda al menos treinta días antes al día en el que se vaya a formalizar el contrato.
Conclusión
¿Tiene alguna duda o quiere que le ayudemos con el alquiler en España? Contacte con nosotros a través de [email protected], estaremos encantados de ayudarle 🙂
