Vous songez à acheter un appartement ou une maison en Espagne et à rentabiliser votre investissement en réalisant une location touristique ? C’est une excellente idée, l’Espagne est un pays très attractif et attire chaque année des millions de touristes aussi bien internationaux que locaux. La clientèle ne sera donc pas un problème.
Cependant, avant de se lancer dans ce projet, il faut être à jour sur les différentes réglementations en vigueur et notamment sur la licence touristique, obligatoire dans la Communauté Valencienne.
1. Qu’est-ce que la licence touristique ?
Obtenir une licence touristique est depuis quelques années obligatoire pour quiconque souhaitant mettre un bien immobilier en location pour de courtes périodes. Sans ce précieux numéro, vous ne pourrez plus mettre en location votre appartement ou maison en Espagne sur des plateformes telles que Airbnb ou Booking car vous vous exposerez à de fortes sanctions (et ces plateformes également!).
Recevoir une licence touristique revient donc à inscrire votre propriété sur le registre du tourisme de votre municipalité. Cela permet alors à la commune de mieux contrôler la fiscalité de ce marché mais également d’éviter les investissements massifs venant de l’étranger contraignant les locaux à fuir la ville.
2. Quand est-ce que mon logement est considéré comme logement touristique ?
En Espagne, il existe 3 façons de mettre en location son bien :
- La location touristique ou à court terme.
- La location classique à long terme .
- La location à moyen terme ou “de temporada” (saisonnière). C’est généralement le cas des étudiants ou des nouveaux-venus dans la région dans l’attente de trouver leur logement définitif.
La licence touristique s’applique uniquement aux locations à court terme (ou touristiques) respectant les conditions suivantes:
- La location temporaire de l’intégralité d’une propriété équipée et meublée pour un usage immédiat. Le logement ne peut donc pas se louer par chambre.
- La publicité de la location se fait à travers les plateformes touristiques habituelles (comme Airbnb) ou par tout autre moyen.
- La location est réalisée en contrepartie d’une compensation financière.
- Le logement est loué à des fins touristiques, de vacances ou de loisir.
- Le logement respecte les différentes réglementations touristiques et urbanistiques en vigueur.
3. Différence licence touristique pour particulier ou entreprise
Chaque région réglemente indépendamment les locations touristiques en Espagne à travers de décrets.
En vigueur dans la Communauté Valencienne le décret 15/2018 stipule qu’il faut enregistrer son logement dans le registre de la location de vacances valencienne (HRVR):
- Si vous louez entre 1 et 4 propriétés, vous devez vous inscrire en tant que “particulier”.
- Si vous louez plus de 4 propriétés, vous devez vous inscrire en tant que “entreprise”.
4. Comment obtenir la licence touristique?
A- Lieu de présentation
Afin d’obtenir la licence touristique en Espagne, il faudra enregistrer votre logement auprès du registre du tourisme de la Communauté Valencienne.
La licence touristique peut être demandée de différentes façons :
- Par Internet si vous possédez un certificat digital ou un DNI électronique.
- En personne en présentant directement votre dossier auprès des Servicios Territoriales de Turismo de la province où se trouve le logement (Valencia, Alicante ou Castellón).
- Au bureau de poste avec l’enveloppe ouverte afin que le cachet et la date puissent être tamponnés sur le formulaire et sa copie.
Il est également possible de réaliser la demande dans les Consulats et Ambassades d’Espagne.
B- Documentation à apporter
Avant de commencer la demande ou de prendre rendez-vous, vous devrez être à jour sur les différentes réglementations de la commune où se trouve votre bien et obtenir le rapport de compatibilité urbaine communale (informe municipal de compatibilidad urbanística). Ce rapport est obligatoire pour un usage touristique.
Pour obtenir votre licence touristique, il faudra rassembler les documents suivants:
- Déclaration du propriétaire que la propriété sera utilisée à des fins touristiques
- Caractéristiques du logement pour sa catégorisation dans l’une des catégories standard/première/supérieure
- Déclaration responsable des exigences nécessaires
- Documentation du logement
- Document d’identité du propriétaire
- Numéro de référence cadastrale et adresse
- Rapport de compatibilité urbaine communale qui permet son utilisation en tant que logement touristique. On retrouve au sein de ce rapport le código seguro de verificación (CSV) qui permet de vérifier l’intégrité et l’authenticité des documents électroniques.
Le formulaire à remplir est le suivant https://www.gva.es/downloads/publicados/IN/25082_BI.pdf
Une fois la documentation présentée, vous obtiendrez si tout va bien votre numéro d’enregistrement officiel qu’il faudra alors indiquer sur tous les canaux de publicité où apparaît le logement.
Celui-ci vous sera fourni sous la forme suivante si vous vous êtes enregistrés en tant que particulier (c’est à dire avec un maximum 4 biens) :
- VT/Numéro/V pour Valencia
- VT/Numéro/A pour Alicante
- VT/Numéro/C pour Castellon
VT est pour Vivienda Turísticas. Si vous enregistrez plus de 4 propriétés, VT sera remplacé par EGVT pour Empresas Gestoras de Viviendas Turísticas.
5. Conditions du logement pour obtenir la licence touristique
Il convient de faire la différenciation entre la réglementation touristique gérée par chaque Communauté Autonome et la réglementation urbanistique gérée par chaque commune. Les pré-requis pour obtenir une licence touristique ne seront donc pas les mêmes à Valence et à Alicante par exemple.
A- Réglementation touristique dans la Communauté Valencienne (catégorie standard)
Votre logement devra avoir au minimum :
- Un ascenseur à partir du 4ème étage
- Un isolement thermique et acoustique dans le logement
- Des prises électriques dans toutes les pièces avec indication du voltage
- De l’eau chaude
- Le plan d’évacuation situé sur la porte d’entrée
- La liste des téléphones d’urgence et d’intérêt, affichée dans un lieu visible
- Une cuisine équipée
- Des armoires dans les chambres
- Tous les meubles
Pour la liste complète des exigences et la différence avec les catégories premium et supérieure, nous vous invitons à consulter l’Article 12 / Annexe 1.
B- Réglementation urbanistique ville de Valence
La réglementation sur les locations touristiques à Valence s’est considérablement durcie avec la nouvelle loi sur le Tourisme et l’Hôtellerie (Ley de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana) approuvée par la municipalité en juin 2018.
Pour obtenir la licence touristique, il faut désormais que votre logement respecte à minima les pré-requis suivants :
- Le logement doit être situé au rez de chaussée ou au 1er étage.
- S’il est situé au 1er étage, il doit se trouver au dessus d’un local commercial.
Dans certains quartiers comme Ciutat Vella ou le Cabanyal, les restrictions sont encore plus strictes avec des quotas.
Enfin, la licence touristique doit être renouvelée tous les 5 ans.
6. J’ai désormais obtenu ma licence touristique et je souhaite louer mon logement à des touristes, quelles sont mes obligations ?
A- Publicité
Vous devez garantir que la publicité, l’offre et la gestion de votre logement sont complètes et objectives. Les annonces publiées doivent fournir aux clients des informations suffisamment claires sur les caractéristiques du logement, ses conditions d’utilisation et les services offerts.
Quelque soit la plateforme sur laquelle vous publiez votre annonce, vous devrez toujours y inclure le numéro d’enregistrement de votre logement ainsi que sa catégorie (standard/première/supérieure). Les grandes plateformes en ligne telles que Airbnb, Booking ne vous laisseront pas publier votre annonce sur leur site sans ces informations car elles s’exposeraient à de fortes sanctions.
Il est également obligatoire d’afficher de façon visible à l’entrée de votre logement un badge d’identification touristique avec votre numéro d’enregistrement. Ces badges sont standards et régis par le décret 2/2017, du 24 janvier. Plus d’informations sur ce badge en fonction de la nature du logement ici.
B- Le contrôle de vos clients
Des feuilles de réclamation doivent être mises à disposition des voyageurs et une affiche officielle doit être mise en place pour annoncer l’accès à ces feuilles de réclamation.
Le propriétaire doit également disposer d’un registre des voyageurs qui doit être remis à la police dans les 24 heures suivant l’arrivée de vos clients.
Chaque entrée de voyageur peut être transmise à la police :
- En personne
- Par fax
- Par internet en utilisant l’un des deux liens suivants en focntion de votre commune : Guardia Civil ou Police.
Ce registre doit être conservé au minimum 3 ans.
C- Conformité aux règles de copropriété
Si votre logement se trouve dans une copropriété, il faudra en vérifier le règlement intérieur et notamment que celui-ci n’interdise ni ne limite les locations touristiques. Chaque propriétaire peut demander le statut de copropriété au Registro de la Propiedad dans lequel est inscrit le bâtiment.
Sauf mention contraire, dans le prix du logement touristique est également inclus l’accès aux différents espaces communs de l’immeuble (piscine, jardin, terrasses communes, etc.). Les clients devront donc respecter les installations à la fois de l’appartement touristique et des espaces communs de la copropriété. Le propriétaire est responsable d’informer ses clients des règles de base de la copropriété et peut être tenu responsable de toute infraction commise par leurs clients.
D- Protection des Données personnelles
Vous devrez informer vos clients que toutes leurs données personnelles collectées sont protégées et traitées légalement.
Vous devrez aussi les informer de la durée de conservation de ces données et de leurs droits de les rectifier, limiter ou supprimer.
7. Quels sont mes droits en tant que propriétaire d’un logement touristique ?
A- Prix
En tant que propriétaire d’un logement touristique en Espagne, vous avez le droit de recevoir de l’argent pour chaque location. Ces prix doivent être adaptés à la qualité du bien et inclure les différents équipements ainsi que la maintenance du logement.
Les prix doivent être largement visibles sur vos annonces afin d’en informer correctement les clients.
B- Caution et annulation
Le propriétaire peut exiger une caution de 250 euros maximum, qui sera remboursée une fois la maison libérée.
En cas d’annulation de la réservation par le client, le montant du remboursement dépend de combien de temps à l’avance la réservation a été annulée.
En cas d’annulation de la réservation par le propriétaire, le client peut accepter un hébergement similaire ou une compensation financière d’un montant égal au double de la réservation initiale.
C- Non respect du contrat de location
Si le logement est occupé par plus de personnes que cela n’est autorisé, qu’il est sous-loué ou que des activités ne respectant pas les conditions d’utilisation du logement y ont lieu, le propriétaire pourra à tout moment résilier le contrat de location.
8. Quelles sont les sanctions liées à la mauvaise gestion de sa location touristique?
En fonction de l’infraction, les sanctions sont catégorisées en légères, graves et très graves. Voici la liste des principales infractions :
A- Infractions légères :
- Ne pas afficher le badge d’identification à l’entrée de votre logement
- Mauvais traitement de vos clients
- Ménage insuffisant et mauvaise maintenance du logement
- Ne pas garder la copie des factures
- Ne pas annoncer l’existence des feuilles de réclamation
Les sanctions pour pour une infraction mineure sont un avertissement et une amende pouvant aller jusqu’à 601 euros.
B- Infraction graves:
- Publicité mensongère
- Absence de document exigé par la loi
- Rupture du contrat ou annulation de réservations excessives
- Prix plus élevés que ceux annoncés sur l’annonce
- Refus d’émettre des factures
- Obstruction à l’inspection du logement
Les sanctions pour une infraction grave sont la suspension de votre licence pour une période pouvant aller jusqu’à 6 mois et une amende jusqu’à 6 010 euros.
C- Infractions très graves :
- Faire de la location touristique sans avoir obtenu la licence
- Déclaration responsable erronée
- Non-respect des exigences dans la réglementation en vigueur
- Non-respect des règles de prévention des incendies
- Non-respect des obligations liées à la publicité du logement
Les sanctions pour une infraction grave sont la suspension de votre licence pour une période pouvant aller jusqu’à 3 ans et une amende jusqu’à 90 151,82 euros.
9. Conclusion
Les différentes lois et décrets sur les logements touristiques sont régulièrement mis à jour dans la Communauté Valencienne. On vous conseille donc de vous tenir informé avant de commencer à faire de la location touristique pour ne pas vous exposer à de potentielles sanctions.
Si vous avez encore des questions ou avez besoin d’aide pour l’obtention de votre licence touristique, vous pouvez nous contacter à [email protected].
