Quel que soit le pays, l’achat d’une propriété est un chemin semé d’embûches lorsque l’on ne connaît pas les étapes clés et les pièges à éviter. Nous vous présentons dans cet article les 10 étapes clés à suivre pour l’achat d’une maison en Espagne.
1. Obtenir son NIE
Toute personne étrangère devra être en possession de son NIE (Numéro d’Identification des Étrangers) afin de pouvoir acheter une propriété en Espagne. Ce numéro d’identification est indispensable lors de la signature de l’acte d’achat et pour ouvrir un compte bancaire en Espagne. Les délais sont parfois longs pour obtenir ce numéro, il est donc recommandé de s’y prendre dès que possible. Pour plus d’informations à ce sujet, vous pouvez consulter notre article Tout savoir sur le NIE.
2. Ouverture d’un compte bancaire espagnol
Cette étape n’est pas obligatoire mais est recommandée afin de faciliter l’achat et de payer les taxes correspondantes à l’achat du bien.
3. Etude du financement
L’une des étapes cruciales dans l’achat d’un logement est la définition du budget et la recherche du financement.
Il faut savoir que les banques espagnoles ne prêtent que jusqu’à 80% du prix du bien (hors frais de notaire) et que cela peut même descendre jusqu’à 50% pour les non-résidents. Il faudra donc avoir un peu d’épargne avant de se lancer dans un projet immobilier en Espagne. Vous pouvez vous rendre dans les banques espagnoles et demander une simulation de votre emprunt afin de comparer les différentes offres et obtenir les meilleures conditions.
Il est également possible de réaliser une demande de prêt dans son pays d’origine en amenant des garanties (par exemple votre résidence principale) et obtenir de meilleures conditions mais certaines banques sont frileuses à l’idée d’investir à l’étranger et les délais seront plus longs.
4. Recherche et sélection du bien
Une fois le budget et la financiation définis, la recherche du bien peut débuter.
Il est souvent difficile de faire ses recherches à distance et nous vous conseillons de faire appel à un chasseur immobilier francophone qui pourra vous conseiller et vous représenter sur place. Cela vous évitera de tomber dans certains pièges (pris surévalué, mauvaise condition générale du bien, travaux cachés, etc) et vous permettra également d’éviter de faire des voyages à répétition si vous n’êtes pas encore dans la région.
Pour plus d’informations sur ce que nous pouvons vous offrir, vous pouvez consulter notre page Recherche de Logement.
5. Réservation du bien ou “Contrato de Reserva”
Le “Contrato de Reserva” est un pré-contrat signalant à l’acheteur votre intention d’acheter le bien à un prix préalablement négocié. Il est important d’y écrire dès maintenant les conditions et obligations que vous voulez inclure afin d’éviter des futurs problèmes.
Il s’accompagne d’un montant symbolique compris entre 1000 et 3000 euros et est valide pour une durée définie qui vous laissera alors le temps de procéder aux vérifications juridiques et à la validation du financement. Pendant ce temps, le vendeur devra en contrepartie retirer son bien de la vente.
Si vous décidez de retirer votre offre après que celle-ci ait été acceptée par le vendeur, il est important de savoir que vous perdrez la somme de départ. Au contraire, si le vendeur se rétracte en cours, il sera tenu de vous rembourser ce montant de réservation. Cet acompte est idéalement gardé par une partie indépendante afin d’éviter tout litige.
6. Vérifications juridiques
La principale différence entre l’Espagne et la France ou la Belgique pour l’achat d’une propriété réside dans le rôle du notaire. En effet, ce dernier ne procède pas aux vérifications juridiques, administratives et urbanistiques avant l’achat en Espagne. Cette tâche revient donc à l’acheteur qui pourra alors déléguer cela à un avocat spécialisé.
Avant la signature du compromis de vente, il faudra donc vérifier a minima:
- L’absence d’hypothèque sur le bien
- Les autorisations urbanistiques
- Le paiement des charges de copropriété
- Le registre de la propriété “Registro de la Propiedad”
- Le certificat énergétique
Pour cela, vous pouvez demander la “Nota Simple en el Registro de Propiedad” qui correspond au rapport présentant l’état juridique du bien en question.
7. Validation du financement
Vous avez déjà fait l’étude sur comment financer votre bien, donc le plus gros du travail est déjà fait (étape 3). Il faudra maintenant valider le financement (par exemple signature de l’emprunt bancaire) et récupérer les fonds afin de pouvoir acheter la propriété.
8. Compromis de vente ou “Contrato de Arras”
Le “Contrato de Arras” est un contrat privé entre l’acheteur et le vendeur qu’il faudra présenter lors de la signature devant le notaire.
En Espagne, il existe 3 types de compromis de vente : confirmatorias, penales y penitenciales. Dans le cas des biens immobiliers, on parle le plus souvent d’arras penitenciales. Ces dernières stipulent que si l’acheteur décide de se retirer de la transaction il perdra alors son acompte. En revanche, si le vendeur décide de se retirer de la transaction, il devra rembourser le double du montant avancé par l’acheteur.
Le contrato de arras doit contenir au minimum :
- Les informations personnelles du vendeur et de l’acquéreur
- La description et l’identification du bien
- Le prix de vente du bien
- Le mode de paiement
- Le montant de l’acompte total (qui sera déduit du prix final)
- La date limite pour finaliser la vente
- La répartition des frais de notaire
- Les pénalités en cas de désistement de l’une des deux parties
- Les signatures du vendeur et de l’acquéreur
Ceci est une liste non exhaustive et il est important de lister toutes les clauses que vous voudriez inclure.
L’acheteur devra également compléter l’acompte de “la Reserva” pour atteindre une somme comprise entre 7 et 15% du prix de vente. Comme dans le cas de “la Reserva”, il est conseillé de faire garder cet argent par une partie indépendante (agent immobilier par exemple) plutôt qu’au vendeur en cas de litige.
9. Signature chez le notaire ou “Escritura”
L’achat du bien devient officiel lors de la signature de “l’Escritura” devant le notaire. Sont également présents en plus du vendeur et de l’acheteur, un représentant de l’entité bancaire où l’emprunt a été réalisé et l’agent immobilier le cas échéant.
Le notaire se chargera de vérifier que le paiement a été fait auprès du vendeur et les frais d’agence réglés. Les clefs pourront alors être remises au nouveau propriétaire.
Il faudra ensuite présenter l’acte notarié au registre de la propriété (“registro de la propiedad”) pour justifier du changement de propriétaire. Cette tâche est la plupart du temps faite directement par le notaire.
10. Payer les impôts
Une fois l’achat réalisé, il faudra s’acquitter des impôts liés à l’achat d’un bien en Espagne. Ceux-ci different en fonction de la nature du bien :
A- Achat en Espagne dans le neuf
Les impôts dans l’immobilier neuf en Espagne sont au nombre de deux:
- l’IVA (la TVA) qui correspond à 10% du prix de vente du bien
- l’AJD (impôt sur les actes juridiques documentés). C’est une taxe qui est calculée sur l’acte rendu public devant un notaire et qui s’applique à la légalisation de tous les types d’actes notariés. Il est payé par l’acheteur et correspond à 1,5% de la valeur de du bien dans le cas de la Communauté Valencienne.
B- Achat en Espagne dans l’ancien
Dans le cas de l’achat d’un bien ancien, l’acheteur devra s’acquitter de l’Impôt sur Transfert de Propriété (ou Impuesto de de Transmisiones Patrimoniales, ITP). Cet impôt diffère suivant les régions. Dans la Communauté Valencienne, il correspond à 10% de la valeur du bien, sauf cas spécifiques pour lesquels il peut être réduit à 8% et 4%.
Conclusion
Vous avez pu voir qu’acheter un bien en Espagne est un processus simple lorsque l’on connaît les étapes clés et les pièges à éviter.
Il est essentiel de s’entourer de personnes de confiance qui pourront vous conseiller et vous accompagner tout au long de votre achat. Chez Vivre à Valencia, nous vous proposons un accompagnement francophone sur l’ensemble de votre projet : de l’obtention du NIE jusqu’à la signature chez le notaire et le paiement des impôts. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter.
